做任何事，要想成功，必須要跟上形勢(shì)的變化，以變應(yīng)變。否則，思維固化，人云亦云，憑什么你會(huì)脫穎而出？商鋪的租賃也是這樣，要在不同的時(shí)期采取不同的應(yīng)對(duì)措施。
商鋪的租賃有三種情況：供不應(yīng)求、供求平衡和供大于求。我認(rèn)為在三種不同時(shí)期，要采取等商、招商、營(yíng)商三種不同的策略。
第一、商鋪“供不應(yīng)求”時(shí)為什么可以“等商”呢？因?yàn)橐讳侂y求，經(jīng)營(yíng)商戶(hù)會(huì)聞風(fēng)而來(lái)，不需要招商。甚至一些頭腦靈活的人，會(huì)想方設(shè)法搶租商鋪。這個(gè)時(shí)期不需要招商，負(fù)責(zé)租賃商鋪的人只需要在分配商鋪資源時(shí)，能夠靈活處理上級(jí)安排和租戶(hù)矛盾而已。
第二、商鋪“供求平衡”時(shí)為什么要“招商”呢？因?yàn)榇藭r(shí)的商鋪?zhàn)赓U方和需求方信息不對(duì)稱(chēng)，我們需要做的就是盡可能地把商鋪出租信息發(fā)布出去，在報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)刊登招租信息也好，掛條幅、貼廣告、業(yè)戶(hù)口頭相傳也罷，只要經(jīng)營(yíng)業(yè)戶(hù)知道有空房信息了，房租又相對(duì)公平，基本上就能招商成功。在這個(gè)時(shí)期，房產(chǎn)租賃者靠得是勤奮，只要嘴勤、腿勤、腦子勤，租賃工作的業(yè)績(jī)應(yīng)該還是可以的。
第三、商鋪“供大于求”時(shí)為什么要“營(yíng)商”呢？因?yàn)榇藭r(shí)的商鋪已大量空置，業(yè)戶(hù)入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的又少，于是房產(chǎn)租賃者就面臨巨大的壓力，出現(xiàn)了搶商、挖商的局面。有些商城為了招商，不惜降低租金，甚至出現(xiàn)了免租、雇租（倒貼租金充門(mén)面）的可笑手段。這不僅是殺雞取卵，更是損人不利己。
這個(gè)時(shí)候，我們就要學(xué)會(huì)“營(yíng)商”。“營(yíng)商”從表面上講，是經(jīng)營(yíng)商戶(hù)；但再往深度里講，就是無(wú)中生有，創(chuàng)造商戶(hù)。
經(jīng)營(yíng)商戶(hù)，一是要穩(wěn)定商戶(hù)、了解商戶(hù)，和商戶(hù)交朋友，想商戶(hù)所想，為商戶(hù)解決困難；二是要加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)，拉動(dòng)客流，為商戶(hù)創(chuàng)造良好的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)；三是要加強(qiáng)管理，提高服務(wù)，為商戶(hù)提供良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境；四是要加強(qiáng)提升基礎(chǔ)配套，傳播良好的口碑，讓自身比其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手擁有更好的經(jīng)營(yíng)前景。
深層次的營(yíng)商，就涉及到“無(wú)中生有、創(chuàng)造商戶(hù)”的層次，這就考驗(yàn)到每個(gè)人的天分、智力、經(jīng)驗(yàn)、耐心和機(jī)遇了。一是需要規(guī)劃商城的未來(lái)經(jīng)營(yíng)布局，根據(jù)外部商戶(hù)需求，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)品類(lèi)和布局，適時(shí)尋商、招商、引商、挖商；二是要根據(jù)社會(huì)發(fā)展和各品類(lèi)經(jīng)營(yíng)形態(tài)的變化，引導(dǎo)商戶(hù)轉(zhuǎn)型、營(yíng)銷(xiāo)和業(yè)務(wù)升級(jí)拓展，幫助業(yè)戶(hù)運(yùn)營(yíng)，擴(kuò)大和提升經(jīng)營(yíng)店面；三是要換位思考，站在業(yè)戶(hù)角度上去尋找商機(jī)，創(chuàng)造性地規(guī)劃某個(gè)品類(lèi)的經(jīng)營(yíng)思路和辦法，然后再無(wú)償推薦給業(yè)戶(hù)實(shí)施?；蛘邘椭鷺I(yè)戶(hù)在現(xiàn)有業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)措施，擴(kuò)大業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)?？傊?，就是根據(jù)自己的資源，再整合商戶(hù)的資源，順應(yīng)時(shí)代的經(jīng)營(yíng)潮流，創(chuàng)造商機(jī)，最終實(shí)現(xiàn)招商。
租賃的話題很多，再寫(xiě)幾萬(wàn)字也講不透。但總結(jié)到一句話：任何經(jīng)營(yíng)都需要適時(shí)而變，順勢(shì)而為，才能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。
（資產(chǎn)管理板塊 張新一）
